Moda na mieszkanie

Wynajmowanie mieszkań znowu jest w modzie. Od połowy lipca ub.r. umowy najmu można już zawierać na czas nieokreślony, a nie tak jak wcześniej przynajmniej na 3 lata. Nabywcy mieszkań liczą także na wzrost wartości nieruchomości w najbliższych latach z uwagi na podwyżkę podatków pośrednich i integrację z Unią Europejską. Do zakupów zachęcają również banki obniżając oprocentowanie, wolnych od ryzyka kursowego, kredytów w złotych.

Do katalogu lokat takich jak obligacje, akcje czy waluty obce należy więc dopisać także nieruchomości. Postanowiliśmy sprawdzić jakiej stopy zwrotu można oczekiwać z takiej lokaty. Według Polskiej Federacji Rynku Nieruchomości najszybciej zwraca się mieszkanie wynajmowane w Warszawie. Wystarczy na to ok. 10 lat. Założyliśmy więc, że kupujemy mieszkanie za 170 tys. zł i wynajmujemy je za 1500 zł miesięcznie. Po 10 latach mieszkanie sprzedajemy. Najwyższą stopę zwrotu uzyskamy kupując mieszkanie w 100 proc. za pieniądze z kredytu bankowego. Przy przyjętych przez nas założeniach (patrz niżej) wewnętrzna stopa zwrotu (IRR) z takiej inwestycji wyniesie 9,3 proc. Jeśli kredytem sfi- nansujemy tylko 80 proc. ceny mieszkania, a resztę pokryjemy z własnych środków, stopa zwrotu spadnie do 7,3 proc.
Rentowność na poziomie 6,2 proc. przyniesie nam natomiast zakup za gotówkę. W najbliższych 10 latach w funduszu obligacji mamy szansę zarobić najwyżej 4 proc. rocznie (już po potrąceniu podatku).
Mieszkanie kupione na wynajem może być więc doskonałym uzupełnieniem portfela naszych długoterminowych inwestycji. Przy wyborze obiektu warto jednak poradzić się specjalistów. Jeśli kupimy lokal w bloku z wielkiej płyty możemy osiągnąć przyzwoite dochody z najmu jednak cena takiego mieszkania w długim terminie raczej nie wzrośnie. Na rentowność lokaty duży wpływ będą mieć także parametry kredytu, którym sfinansujemy zakup.

Założenia:
Przyjęliśmy, że mieszkanie kupujemy na kredyt w złotych oprocentowany stawką 5 proc. zaciągnięty na 30 lat. Oprocentowanie jest nieco niższe niż obecnie oferowane przez banki jednak można oczekiwać, że w ciągu 2 lat spadnie do tego poziomu. Koszt kredytu, opłaty sądowe, notarialne i podatki oszacowaliśmy na 10 proc. ceny mieszkania. Zakładamy, że wynajmując mieszkanie płacimy podatek według stawki 19-proc. liczony od dochodu (1500 zł pomniejszone o koszty w kwocie średnio 400 zł miesięcznie). Przyjęliśmy też, że mieszkanie przez jeden miesiąc w każdym roku stoi puste. Inne bardzo ważne założenie dotyczy wzrostu ceny mieszkania. W tym modelu wynosi on 20 proc. w 10-letnim okresie inwestycji. Jest to dość ostrożna prognoza pod warunkiem, że dobrze wybierzemy lokalizację mieszkania. Po 10 latach sprzedajemy nieruchomość i za uzyskane pieniądze spłacamy resztę kredytu. W przypadku zakupu za gotówkę koszty wstępne to 7 proc. ceny mieszkania. Pozostałe założenia są takie same jak przy opcji ze udziałem banku.

Maciej Kossowski